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约定解除条件未予行使 是否导致法定解除权丧失

此文章帮助了316人  作者:杭州房产姜世明律师  来源:重法网
导读:在房产纠纷中常常涉及到关于约定解除条件未予行使,是否导致法定解除权丧失,那么这种情形应当如何处理呢?本文将从以下案例中详细解读。

案情简介:约定解除条件未予行使,是否导致法定解除权丧失

2003年1月至6月间,A银行先后为九家企业发放贷款5000万元,B公司为九家企业提供担保。贷款期限届满后,九家企业均未能按约履行还款义务。2003年10月8日,C公司与B公司签订商品房买卖《协议书》,将C公司开发建设的太原市西羊市38号楼1幢一、二层房产(以下简称38号房产)转让给B公司,随后C公司将38号房产过户给B公司。2004年4月12日,A银行因与B公司一般担保合同纠纷,向一审法院提起诉讼,并申请对B公司38号房产进行诉讼保全。C公司向一审法院起诉请求:1.依法解除双方2003年10月8日的房屋买卖《协议书》;2.判令B公司返还属于C公司所有的丽阳城底商1—2层,并承担一切手续税费;3.判令B公司承担违约责任,支付违约金173.92万元;4.判令B公司承担一切诉讼费用。

法院判决:予以支持其诉讼请求

就本案而言,2003年10月8日,C公司与B公司签订的丽阳城底商1-2层房屋买卖《协议书》第三条虽然约定了“所有权保留”条款,但与相关法律规定相悖,应认定为无效条款。据此,C公司对讼争房产的物权拥有已转化为债权,鉴于该条款无效的独立性并不影响协议其余部分的效力,原B公司所签房屋买卖《协议书》应认定有效,因此,法院对其请求予支持。

律师说法:如何认定本案的法定解除权

根据案涉《协议书》的约定,C公司的主要义务是将案涉房屋交付给B公司并协助办理产权转移手续,B公司的主要义务是在2004年10月31日前付清购房款66497040元。C公司于当月即将房屋所有权转移登记至B公司名下,并将案涉房屋交付给B公司占有使用;而除了抵顶购房款的348万元材料款外,B公司至今仍欠C公司绝大部分购房款未付,显然已经构成严重违约,导致C公司的合同目的不能得到实现,故符合《合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。但C公司在合同解除条件具备后,B公司未催告其行使解除权的情况下,已经及时通过提起诉讼的方式主张权利,故并不符合《合同法》第九十五条、《商品房买卖司法解释》第十五条第二款规定的解除权消灭的情形。此外,《合同法》第九十三条规定了当事人的约定解除权,第九十四条规定了当事人的法定解除权,两者之间在行使上并不矛盾或互相排斥,在当事人未行使约定解除权、但符合法定解除条件时,可行使法定解除权解除合同。本案中,虽然当事人在《协议书》中约定了解除条件,但C公司未予行使的行为并不导致其法定解除权的丧失,故其有权主张行使法定解除权解除《协议书》。综上,C公司通过提起本案诉讼的方式请求解除案涉《协议书》,有事实和法律依据,予以支持。

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